Asunnon piilevät viat Espanjassa?

Piilevät viat ovat esineissä olevia virheitä, jotka heikentävät niiden käyttökelpoisuutta ja jotka olivat olemassa jo kaupantekohetkellä, mutta eivät olleet havaittavissa silloin. Jos ostaja olisi tiennyt näistä vioista, hän ei olisi ostanut esinettä tai olisi maksanut siitä vähemmän. 

Vaikka tämä käsite liittyy pääasiassa kaupankäyntiin, piilevät viat voivat esiintyä myös vuokrasopimuksissa. 
Piilevien vikojen tulee olla kaupanteon aikana olemassa, näkymättömiä ja merkittäviä, siten että ne vaikuttavat esineen käyttöön. 

Piilevistä vioista voi tehdä kolme erilaista vaatimusta:

• Sopimuksen purkaminen
• Hinnanalennus
• Korjausvaatimus 

Vaatimusten nostaminen piilevistä vioista on mahdollista kuuden kuukauden ajan, ja tämä on lakimääräinen aikaraja, ei vanhentumisaika. 

Piileviä vikoja ei tule sekoittaa rakennusvirheisiin tai rappeutumisesta liittyviin vikoihin. 

Missä piilevät viat on säännelty? 

Piilevät viat on säädetty Espanjan siviililaissa Código Civil, jossa määritellään vaatimusten esittämistavat ja määräajat.

Piilevien vikojen määritelmä

Olemassa olevat virheet: Vian on oltava olemassa kaupantekohetkellä, eikä sen tulisi syntyä kaupanteon jälkeen. 

Näkemättömyys: Virheitä ei voida havaita kaupantekohetkellä. Oikeuskäytäntö on kuitenkin katsonut, että jos vika on sellainen, että ostajan olisi pitänyt havaita se asiantuntemuksensa vuoksi (esim. mekaanikko ei voisi pitää auton moottorivikaa piilevänä vikana), sitä ei voida pitää piilevänä vikana. 

Merkittävä vika: Virheiden on oltava niin vakavia, että ne vaikuttavat esineen käyttötarkoitukseen. Esimerkiksi asunnossa piileviä vikoja voivat olla :

• Kosteusvauriot
• perustuksiin liittyvät viat (kuten halkeamat)
•  virheelliset viimeistelytyöt
• eristykseen ja akustiikkaan liittyvät ongelmat, ja
• sähköviat

Miten välttää piileviä vikoja asuntokauppa prosessin aikana?

Muutama tapa välttää joutumista tilanteeseen, jossa asunnossa ilmenee piileviä vikoja:

• Asiantuntijan lausunto (perito) Rakennusteknisen asiantuntijan käyttö auttaa asunnon kunnon tarkastamisessa ennen ostoa. Kun viat ovat tiedossa voit neuvotella myyjän kanssa kustannusten jakamisesta jo ennen kaupan tekoa.

• Pyydä rakennustekninen tarkastus (ITE): Tämä asiantuntijan laatima raportti arvioi kiinteistön kuntoa. Ostajana sinulla on oikeus tarkistaa tämä ennen ostopäätöstä.

• Kysy naapureilta ja taloyhteisöltä: Naapurit ja vaikkapa isännöitsijä voivat antaa arvokasta tietoa talon historiasta, sen aiemmasta kunnosta ja mahdollisista ongelmista, jotka eivät ole ilmeisiä.

• Sopimus  Voit pyytää myyjältä sopimusta, jossa hän vakuuttaa asunnon olevan hyvässä kunnossa. Tämä sopimus voi olla hyödyllinen, jos myöhemmin löydät piileviä vikoja ja tarvitset vaatia myyjältä hyvitystä.

Miten piilevistä vioista valitetaan?

Piilevistä vioista voi tehdä kolme erilaista vaatimusta: 
 
 Redhibitoria vaatimus

Tämä on yksi kahdesta vaihtoehdosta, jotka on säädetty Espanjan art. 1486 Código CIvil. Tällöin ostaja palauttaa asunnon ja myyjä palauttaa hänelle kaikki kaupantekoon liittyvät kulut. Jos ostaja voi todistaa, että myyjä tiesi piilevistä vioista mutta ei ilmoittanut niistä, hän voi lisäksi vaatia korvauksia.

Quanti minoris vaatimus

Tämä on toinen vaihtoehto, joka on säädetty art. 1486 CC. Tässä tapauksessa ostaja voi vaatia hinnanalennusta, joka on suhteessa esineen virheeseen. Hinnan alennus voidaan arvioida asiantuntijaraportilla.

Korjausvaatimus

Tässä vaatimuksessa ostaja voi vaatia myyjältä esineen kunnostamista niin, että se täyttää sille asetetut käyttötarkoitusvaatimukset. 

Piilevien vikojen valitusaika

Piilevistä vioista valittaminen on mahdollista kuuden kuukauden ajan esineen luovutuksesta (art. 1490 CC).

Piilevät viat vs. rakennusvirheet

On tärkeää erottaa piilevät viat rakennusvirheistä tai ”rappeutumisesta johtuvat viat” (ruínogenos). Kyseiset rakennusvirheet voivat ilmetä takuuaikana, kuten rakennuslain (art.17  Ordenación de la Edificación) säädetään. Näin ollen rakennusvirheet liittyvät pääasiassa uudiskohteisiin, kun taas piilevät viat liittyvät pääasiassa käytettyihin asuntoihin.
​
Toki on tilanteita, jossa käytetty asunto on jälleenmyyty takuun aikana, jolloin sille on voitu soveltaa art. 17.
Rakennusvirheiden osalta vaatimusten aikaraja on kaksi vuotta vaurioiden ilmenemisestä, kuten art. 18.1 Ordenación de edificación säädetään.

• Rakennusvirheitä varten on olemassa 10 vuoden takuu rakenteellisille vaurioille (esimerkiksi perustusten ja kantavien rakenteiden virheet),
• 3 vuoden takuu asumiskelpoisuuteen liittyville vaurioille, ja
• 1 vuoden takuu esteettisille virheille (esimerkiksi viimeistelyvirheet).

Mitä jos löysit piilevän vian, kuinka menetellä?

Mikäli asunnossasi on ilmentynyt piileviä vikoja, kannattaa ensin kartoittaa minkälaisesta viasta on kyse, arvioinnissa kannattaa pyydä asiantuntija lausunto. Kannattaa olla yhteydessä myyjään ja viitata sopimukseen ja valitusaikaan. Mikäli myyjä ei suostu korvaamaan vikaa voidaan asia sovitella ja / tai viedä oikeuden ratkaistavaksi.