Espanjan vuokraoikeus  eroaa Suomen vuokraoikeudesta monessa asiassa. Espanjan vuokraoikeus erittelee useita eri vuokramuotoja. Itse vuokrasuhteitakin saattavat säädellä eri lait, esim. jos on kyse turistikäyttöön tarkoitetusta vuokrasuhteesta tai loma-asunnosta. Espanjassa tunnetaan myös ns. ilmaisia vuokrasuhteita, eli asunnon lainausta ilmaiseksi, joka saattaa velvoittaa vuokranantajaa ilmaisen sopimussuhteen jatkamiseen. Myös alivuokralaissuhteet ovat yleisiä sekä joissakin vuokramuodoissa oikeutettuja ilman vuokranantajan suostumusta.

Mikäli suunnittelet vuokrata tai antaa vuokralle kiinteistöä Espanjassa, on todella tärkeää selvittää etukäteen molempien osapuolten oikeudet ja velvollisuudet omaan vuokrasopimukseen liittyen, koska erot näissä ovat huomattavat.

Listaamme alla yleisimpiä seikkoja, joita vuokraaja ja vuokranantajan tulee huomioida.

Vuokraaja:

Vuokratessa asuntoa pitkäaikaiskäyttöön on vuokraajalla huomattavat oikeudet säilyttää vuokrasuhde kotiinsa, kolmesta kuuteen vuoteen, riippuen siitä, milloin sopimussuhde on syntynyt ja onko kyseessä luonnolinen tai juridinen henkilö. Mikäli vuokranantaja haluaisi purkaa sopimuksen määräajan sisällä, on se mahdollista ainoastaan painavista syistä. Lisäksi vuokraajalla on oikeus lunastaa asunto itselleen ennen muita.  Asunnon vuokraamiseen liittyvä laki on uudistettu muutama vuosi sitten ja nykyään on tullut yhä tarkempaa rekisteröidä vuokrasopimus, jotta vuokraaja voisi säilyttää kaikki oikeutensa kolmansia osapuolia vastaan. Vuokrasuhde muissa kuin pitkäaikaisissa vuokrasuhteissa ei anna samanlaista turvaa vuokraajalle.
 
Vuokranantaja:

Vuokranantajan Espanjassa tulee kunnioittaa vuokraajan sekä mahdollisten ehdot täyttävien vuokrasuhteen jatkajien mahdollisuutta säilyttää entisen vuokralaisen vuokrasuhde esimerkiksi silloin kun vuokralainen kuolee. Lisäksi vuokranantajan tulee selvittää, liittyykö omaan vuokramuotoon, vuokranantajaa velvoittava alivuokrasopimusoikeus. Lyhytaikaisissa asuntovuokrasuhteissa sopimuksen voi solmia vapaammin kuin pitkäaikaisissa. Toisaalta vuokranantajan on nykyään rekisteröidyttävä vuokranantajaksi, silloin kun hän vuokraa asuntoaan turisteille, mikäli kyseiset ehdot täyttyvät.

Lopuksi on muistettava, että Espanjan kiinteistöala ei ole samalla tavalla säädeltyä kuten Suomessa. Tämän takia esiintyy paljon tuplabuukkauksia ja tilanteita joissa asunto on myyty usealle eri henkilöille. On hyvin tärkeää selvittää omistussuhteet ammattilaisella ennen vuokrausta.

​​​Vastuuvapautuslauseke: Kyseinen teksti on ainoastaan tiedottava. Kyse ei ole oikeudellisista neuvoista. Emme ota vastuuta toiminnasta, joka aloitettu tämän pohjalta.

Koronavirus on rasittanut espanjalaisia vakuutusyhtiöitä suuresti. Pandemia on aiheuttanut suuren kirjon tilanteita, joissa vakuutuksen ottajat ovat pyytäneet korvauksia mistä milloinkin. Esim. puuttuvat vuokratulot, vanhusten hoitokoteihin liittyvät valitukset, ruokakaupoissa saadut tartunnat, matkojen ja tilaisuuksien peruuntumiset, lomautukset jne.

Kaikki tämä on lisännyt valitusten määriä ja vaikuttanut epäedullisesti vakuutusyhtiöiden maineeseen ja vähentänyt niiden kannattavuutta. Lisäksi vakuutusyhtiöt ovat joutuneet useissa tilanteissa pienentämään vakuutusmaksua pienentyneen riskin takia (esim. tilanteissa, joissa autoa on käytetty vähemmän ulkonaliikkumiskiellon takia).

Yleisesti, vakuutusyhtiöt puolustautuvat sillä että koronaviruspandemia kuuluu samaan kategoriaan kuin muutkin ennalta arvaamattomat tilanteet (ylivoimaiset esteet), kuten sota, jonka takia niistä ei haluta maksaa korvauksia. On käyty paljon keskustelua siitä, kuinka vakuutusyhtiöt voivat tällaisissa tilanteissa rajata asiakkaidensa oikeuksia korvauksiin. Vaikuttaa siltä että epävarmoissa tilanteissa molempien osapuolten tulisi sovitella kompromissiin, jossa asiakas maksaa osuuden ja vakuutusyhtiö toisen. Koska niin vakuutusyhtiö kuin vakuutuksenottaja ovat molemmat poikkeustilan uhreja; vakuutuksenottaja ei ole voinut varautua koronaviruspandemiaan, eikä myöskään vakuutusyhtiö. Vakuutuksenottaja on usein kärsinyt ennalta arvaamattomia tappioita, samalla tavalla kuin vakuutusyhtiökin. Mainittakoon, että vakuutusyhtiöillä ei yleisesti ole resursseja kattaa kerralla kaikkea sitä mitä koronapandemia on lyhyessä ajassa aiheuttanut, kuten ei kaikilla valtioillakaan ole siihen varaa. Tästä johtuen monet vakuutusyhtiöt ovat alkaneet pyytämään asiakkailtaan ylimääräisiä maksuja tai ennakkomaksuja lisääntyneiden riskien takia, kun taas asiakkaat ovat pyytäneet alennuksia ulkonaliikkumiskiellon ajalta vähentyneeseen riskiin. 

Voiko ulkonaliikkumiskiellon ajalta pyytää vakuutusyhtiötä alentamaan vakuutusmaksuja?

Se mitä tulee vakuutuksen alentamiseen ulkonaliikkumiskiellon takia on yleisesti hyväksyttävää, silloin kun kyse on autovakuutuksesta. Joka tapauksessa asiaan vaikuttaa myös vakuutuksessa mainitut sopimusehdot.

Korvaako yleisvakuutus pandemiasta johtuvat korvaushakemukset?

Ns. Yleisvakuutukset (multiriesgo) eivät pääsääntöisesti korvaa pandemiasta johtuvia korvaushakemuksia. Kiistanalaista on monesti se jos sopimuksessa ei olla poistettu korvausvastuuta koronapandemian takia, silloin kun vakuutuksessa on kuitenkin rajattu pois virukset kuten Ebola, Sikainfluenssa tai jokin muu. Ne vakuutukset jotka korvaavat koronaviruksesta aiheutuvat vaatimukset ovat yleensä vakuutuksia jollekin erityiselle tarpeelle. 

Korvataanko kauppakeskuksessa saadun koronatartunnan? 

Vastaus tähän ei ole yksiselitteinen, koska ensin täytyy tarkistaa onko kyse kaupan henkilökohtaisesta vastuusta vai siirtyykö korvausvastuu vakuutusyhtiölle. Mikäli kauppa on laiminlyönyt velvoitteitaan torjua koronavirustartuntoja voi korvausvelvollisuus olla kokonaan kaupan. Kuitenkin asiakkaan voi olla hyvinkin vaikea todistaa että tartunta on tullut kyseiseltä kauppareissulta. Mitä tulee kaupan korvausvelvollisuuteen työntekijöitään kohtaan on selvempää, sellaisissa tilanteissa, joissa työntekijät hakevat korvausta, kun huomattava määrä kassahenkilökuntaa ovat sairastuneet koronavirukseen samoihin aikoihin ja kauppa ei ole tarjonnut heille kunnollista suojaa. Silloin on aika varmaa että tuomari näkee siinä selvän yhteyden ja määrää kaupan korvausvelvolliseksi. 

Tuleeko lentoyhtiöiden korvata peruutettuja lentoja?

Tästä ollaan monta mieltä ja monet asiantuntijat ilmoittavat että pandemiat ovat yleisesti poistettu korvausvelvollisuudesta, kun taas monet asianajajat ovat saaneet matkavakuutusten kautta korvaushakemuksia läpi niitä koskevien muiden kulujen osalta (lääkärikulut jne.), mutta ei siitä mikäli on itse peruuttanut lennon. Asiaan vaikuttaa vakuutuksen sopimusehdot ja jokainen tapaus on myös omanlaisensa. Kiista korvausvelvollisuudesta tulee helposti myös silloin kun ollaan käytetty jotain matkanvälittäjää, joka on välittänyt lennot. Eli mitä lakia noudatetaan ja onko vakuutusyhtiö, välittäjä tai lentoyhtiö korvausvelvollinen vaiko kukaan. Kuitenkin Matkustajalla on oikeus vaatia rahojen takaisinmaksua lentoyhtiön perumista lennoista.
​
Korvaavatko vanhustenhoitoa harjoittavat yhtiöt tai sairaalat koronatartuntoihin liittyvät korvaushakemukset?

Mikäli huomattava määrä vanhuksia on kuollut kyseisessä sairaalassa ja puutteita ollut hygieniassa ja turvavälineissä, voi yhtiö joutua korvaamaan vahingot. Eli silloin vakuutusyhtiö voi välttyä korvausten maksamisesta. Korvausvelvollisuutta on siis tarkasteltava monelta eri kannalta, kuten 1/ Kenen on syy 2/ Onko selvää syy – seuraus suhdetta 3/ Minkä tyyppisiä aiheutuneet vahingot ovat. 

Sairaalahenkilökuntaan liittyen ja edellämainittuun kolmanteen kohtaan  vaikuttaa mm. se miten vahinko tulkitaan, onko työntekijän sairastuminen koronaan työtapaturma vai onko se yleinen sairastuminen. Työtapaturmassa on yleensä korkeammat korvaukset kuin normaalissa sairastumisessa. Aika näyttää mitä oikeus tulee päättämään eri tilanteissa ja kuinka se saattaa vaikuttaa yleisiin vakuutusehtoihin. Kuitenkin yksityiset sairausvakuutukset korvaavat yleisesti koronaviruksesta johtuvan sairaanhoidon (asistencia sanitaria) kun kaikki sille asetetut ehdot täyttyvät. Myös henkilökohtaiseen korvausvastuuseen liittyvät vakuutukset korvaavat pääsääntöisesti tilanteet, joissa on näyttöä sille että kyse on lääkärin henkilökohtaisesta vastuun laiminlyömisestä (Lex Artis). Tällainen tilanne voisi olla esim. suojavälineiden ja hygienian puutteellisuus toimenpiteen aikana.

Yhteenvetona on tarkasteltava jokaista tapausta yksittäisenä, on hyvin vaikea puolustautua sillä että esim. jokin oikeudenpäätös 2013 on päättänyt näin tai muuta vastaavaa, sillä nyt elämme poikkeusaikoja, jonka johdosta myös vakuutusasioiden viemisessä esiintyy useita poikkeuksia. Korvaushakijan on oltava hyvin selvillä sopimusehdoista, varsinkin siitä onko niissä määrätty jotain pandemia tilanteissa, onko niihin kirjattu enimmäiskorvauksia, omavastuuta sekä miten laki tulkitsee asiat normaalioloissa ja tukena voi käyttää myös aikaisempia oikeuden päätöksiä. Mikäli halua viedä asian eteenpäin siviilioikeudessa (menemättä hallinto-oikeuteen) ja tapaukseen liittyy haettavia korvauksia julkiselta puolelta, sovelletaan siihen kuitenkin hallintoon liittyviä lakeja. 

Espanjassa monet ravintolaasiakkaat ovat hämmästelleet, kun laskuun on ilmaantunut ylimääräinen maksu koronaviruksesta johtuvasta erikoispalvelusta (servicio COVID).

Koronaviruksen johdosta ravintolat ovat joutuneet tehostamaan hygienia käytäntöjä. Tämä on nostanut ravintoloiden kulurakenetta, jonka takia monet ravintolat laskuttavat tästä lisää. 

Espanjan kuluttajien oikeuksia puolustava yhteisö (OCU) on ilmoittanut, että käytäntö on täysin laillinen, mutta asiakkaan on saatava tietää kyseisestä lisämaksusta etukäteen. OCU tiedottaa lisäksi, että mikäli lisämaksusta ei ole ilmoitettu etukäteen,  voi siitä kieltäytyä ja valittaa tapahtumasta heille. Lisäksi lisämaksun tulee olla kohtuullinen, noudattaen hyviä liiketoimintatapoja, niin että siitä aiheutuvat kulut jaetaan palvelun tarjoajan ja asiakkaan kesken. Myös ravintolan terassille asetettu maksimiaika on laillinen, mutta siitäkin on ilmoitettava etukäteen.

​Toisaalta kuluttajajärjestö FACUA ovat sitä mieltä, että etukäteen ilmoittaminen ei tee lisämaksusta laillista ja kehottavat asiakasta keräämään tarvittavat todisteet, kuten valokuva kyltistä tai kuitista, joissa lisäpalvelusta mainitaan ja tekemään siitä valitus kuluttajaviranomaiselle. Kyse voi olla Espanjan kuluttajasuojalain vastaisesta toiminnasta, jossa yrittäjä väärinkäyttää asemaansa, asettamalla ylimääräiset kulut suoraan asiakkaalle, ilmoittamatta mitkä tosiasialliset kustannukset ovat.  Asiasta kirjoitti: https://www.elcomercio.es/sociedad/suplemento-covid-bares-restaurantes-20200610112804-nt.html

Lopuksi, Espanjan kuluttajasuojaviranomaiset, Ministerio de Consumo ilmoittavat että kyseinen lisämaksu on laiton. Asiasta kirjoitti mm.: elcomercio.es 10.6 ja elpais 11.6.

​​Vastuuvapautuslauseke: Blogikirjoitukset ovat ainoastaan tiedottavia, eivät oikeudellisia neuvoja. Emme ota vastuuta toiminnasta, jotka aloitettu niiden pohjalta.

Según el Real Decreto 537/2020, de 20 de mayo art. 8, los plazos procesales fueron suspendidos por el tema de estado de alarma, pero este lunes la Administración de justicia ha recuperado su actividad.
​
En este momento hay un pequeño grupo de salas de vistas habilitadas para celebración de juicios y los profesionales del IML realizan test de la enfermedad a jueces, fiscales, secretarios y funcionarios para evitar posibles contagios.

COVID19 poikkeusajan aikana on Espanjassa määrätty kovia sakkoja ja rangaistuksia, mm. yleisen liikkumiskiellon puitteissa. Vaikka kaikki poikkeustilaa säätelevät normit, eivät ilmoita tarkasti sanktiomenettelyistä tai sen kriteereistä, on erilaisia sanktio – ja rangaistusmenettelyjä koskevia prosesseja kirjattu huomattava määrä (870,000 toukokuun alussa). Virkavalta on antanut useita sakkoja, yleisen terveyden suojelemisen nimissä, ilman että sakon saajalle olisi annettu mahdollisuutta selvittää tilannetta, oikaista tekoaan ja lupautua toimia normien puitteissa jatkossa. Tämän johdosta on monta vireillä olevia sanktiomenettelyjä, jotka ovat kyseenalaisia. Poikkeustilanteen aikana, on vaikuttanut siltä että Espanjassa oleskelevalta on vaadittu pitkälti, että hän henkilökohtaisesti selvittää mikä on sallittua ja mikä ei ja toimii sen puitteissa vaikka poikkeustilaa koskevissa normeissa on ilmaantunut puutteita tai tulkinnan varaa. Oli miten oli, niin sakkojen ei tulisi olla automaattisia, vaan hallinnolliset sakot, tulisivat aina noudattaa niille säädeltyjä kriteerejä, josta oikeus sakon tai rangaistuksen asettamiselle annetaan. Sakko, joka on annettu ilman että se täyttää kyseisiä kriteereitä, ja mikäli tekoon ei ole liittynyt muita puolustusta heikentäviä seikkoja, kuten virkavallan väkivaltainen vastustaminen, ovat ne yleisesti kiistanalaisia ja niistä voidaan valittaa. Mikäli, sakko on annettu, jostain teosta mistä normeissa ei ole kieltoa ja/tai mikäli sakkomenetelyssä, ei olla noudatettu kaikkia siihen liittyviä vaatimuksia, on se pääsääntöisesti laiton ja näin ollen mitätön. Sama pätee poikkeustilanteen liittyvien rikosrangaistusten suhteen; mikäli teko ei ole laissa kielletty, eikä siihen liity tahallisuutta tai laiminlyöntiä, niin rikoksen tunnusmerkit eivät täyty. On olemassa lukuisia oikeudenpäätöksiä, joissa sakko on todettu mitättömäksi, koska siinä ei olla noudatettu kaikkia siihen liittyviä kriteereitä. Mainittakoon, että henkilö jolle sakkoa määrätään, tulee myös olla oikeus puolustautua ja saada tietää mistä häntä sakotetaan, jonka mukaan, esim. fase 0 :an aikana automaattisesti määrätty sakko pyörällä ajamisesta voisi usean juristin mukaan olla perusteeton, koska henkilöllä on kenties ollut aikomuksena palata kotiosoitteeseensa, eikä rikkoa yleistä ulkonaliikkumiskieltoa. Lisäksi virkavallan tulisi esittää tarkasti, minkä perusteella sakko annetaan ja varsinkin epäselvissä tilanteissa tehdä ns. ehdotus sanktiolle (propuesta de sanción, jonka tarkoituksena on selvittää täyttääkö teko kyseisen rikkomuksen tunnusmerkit). Toisaalta on tiedotteita, joissa hallitus on ilmoittanut että sakkoja voi antaa sillä perusteella että on ylipäänsä jättänyt huomioimatta poikkeustilanteen sääntöjä, ja perusteltu että virkavallan ei aina tarvitse tehdä ehdotusta sanktiolle ensin.
​
Voiko sakko olla kohtuuton?
Poikkeustilanteen sääntöjen rikkomisesta määrätyt sakot ovat niitä säätelevissä normeissa olleet usein huomattavia, esim. 30,000 euroon saakka kansalaistottelemattomuudesta. Varsinkin, mitä tulee korkeimman mahdollisen sakon määräämiseen, on hallinnon aina huomioitava tilanne kokonaisvaltaisesti, esim. annetaanko maksimisanktio, koska kyse on rikkomuksen uusimisesta, tahallisuudesta, tai onko se aiheuttanut tietyn kriteereiden mukaisen vahingon, joka puoltaa sen suuruutta. Lisäksi sakon saanneilla on oltava oikeus puolustautua, esittää todisteita syyttömyydestään ja rikkomuksen tai prosessin vanhentumisesta. Mikäli määrätty sakko on ns. perusteeton voi siitä pääsääntöisesti valittaa hallintoelimille ja oikeuteen. Poikkeustilan aikana saatujen sanktioiden valitusaikojen umpeutuminen on keskeytetty poikkeustilan ajaksi ja joissakin tapauksissa määräaikoja jatkettu.

​Vastuuvapautuslauseke: Blogikirjoitukset ovat ainoastaan tiedottavia, eivät oikeudellisia neuvoja. Emme ota vastuuta toiminnasta, jotka aloitettu niiden pohjalta.

Recently Spain has added a lot of immigration services that could be processed online. An often asked question is if the NIE number* (Número de Identificación de Extranjero) could also be obtained online? The answer for the moment is, no.
The immigration services that are offered online, generally consist only of the services provided by the Foreigners Office (Extranjería). NIE is issued by the Police station (Comisaría) and requires as a general rule a presential and personal identification process. However, if the intention is to apply for a residence permit or similar online, one could start by applying the NIE in one’s home country at the Spanish Embassy or the police station in Spain and then continue with the services offered online. But when applying for the residence permit online, the person has to be physically in Spain.

Spain is constantly adding services, that could be processed online, so hopefully, soon, the identification process for NIE could also be done online. 

*NIE: NIE number is the identification number in Spain for those who are not a Spanish citizen. It is the counterpart to a DNI for Spanish citizens. Both EU citizens and non-EU citizens can obtain an NIE.

As a general rule, due to Decreto Ley 2/2020 de 9 de marzo, those individuals in a vulnerable situation who are applying to postpone a loan debt, for example a Spanish mortgage (hipotéca) do not have to pay the notary or register fees included in the process. The bank or credit institutions are obliged to stand for the fees, which also also applies for other types of loans mentioned in the decree law . The intention of the new rule is to protect those persons in a vulnerable situation due to COVID19 and to prevent the obligation for visiting a notary or the register in concern to postpone the contractual obligations. 

Please, consider that there may be requirements, that does no apply for ones proper situation, for which we always recommend a case by case study before taking any actions.
​

Luottoluokittaja Standard & Poor´s arvioi Espanjan asuntojen hintojen laskevan 3,2% vuonna 2020. Suurin syy odotettuun hintojen laskuun on koronavirusepidemia, joka on vähentänyt asuntokauppojen määrää roimasti. Kuitenkin S&P arvioi että ensi vuonna Espanjan asuntomarkkinat piristyvät nopeasti muuhun Eurooppaan nähden.
S&P:n mukaan tärkeimpiä tekijöitä asuntomarkkinoiden piristymiseen ovat mm. EU:n työllisyyttä tukevat avustuspaketit ja suotuisat asuntolaina ehdot. Espanja on myös itse pyrkinyt luomaan jatkuvuutta työmarkkinoille koronavirusepidemian aikana ja jälkeen erillaisilla yrityksille suunnatuilla helpotuksilla ja tukipaketeilla. S&P:n mukaan, asuntojen hintojen mahdollinen roima pudotus, vaatisi huimaa työttömyyden lisääntymistä tai toista epidemia-aaltoa.

Asiasta uutisois el país lehti: ​https://elpais.com/economia/2020-05-15/sp-espera-que-el-precio-de-la-vivienda-en-espana-caiga-un-32-este-ano.html

María Jesús Montero, ha proclamado que se está trabajando en el diálogo social la posibilidad de prorrogar los Expedientes de Regulación Temporal de empleo del sector turístico más allá de 30 de junio. Además, ha informado que España está trabajando con la UE para establecer "las medidas de la nueva normalidad", incluyendo el tema de acordar sobre los protocolos para viajeros.  Se espera que en julio ya haya un consenso sobre el tránsito de viajeros con los países que España se relaciona con más frecuencia.  Anteriormente Pedro Sánchez ya ha anunciado sobre la apertura del turismo este verano.

Más información: ​https://www.laopiniondemalaga.es/nacional/2020/05/24/directo--montero-e-illa/1167575.html