Asuntokauppaprosessi Espanjassa on Suomen prosessiin verrattuna monivaiheinen ja byrokraattinen.
Prosessiin vaikutta myös se onko kyse käytetystä asunnosta tai uudiskohteesta. Karkeasti käytetyn asunnon asuntokauppaprosessin juridinen osuus koostuu seuraavista vaiheista:
Kun kyseessä on ulkomainen ostaja, haetaan ostajalle, mikäli luonnollinen henkilö NIE ja mikäli juridinen henkilö haetaan vastaavasti NIF, joka toimii ulkomaisen henkilön tunnistenumerona. Numerolla tunnistaudutaan, kun asioidaan Espanjan viranomaisilla. Rahanpesunormien ja toimitussopimusten kannalta on suositeltavaa avata ulkomaiselle henkilölle pankkitili Espanjassa. Huomattakoon, että periaatteessa lainhuudatus eli escritura notaarilla taikka rekisteröinti ei ole pakollista, mutta hyvin suositeltavaa. Rekisterissä oleva omistaja on virallisesti omistaja ennen muita. Espanjassa on tapauksia, joissa asunto on myyty useaan otteeseen yksityisillä sopimuksilla, joten rekisteröinti tuo oikealle omistajalle turvaa. Asuntokauppaprossin aikana juristi voi avustaa dokumenttien hankinnassa ja tarkastamisessa, sekä pankkitilin avaamisessa ja valvoo asiakkaan etuja sopimuksissa ja lainhuudatuksessa, sekä koko prosessin aikana. Mikäli asiakas ei itse osallistu lainhuudatukseen voi juristi hoitaa kaupantekomaksun asiakkaan puolesta shekillä. Juristille on annettava notaarin vahvistama valtakirja, jotta pystyisi ajamaan asioita alusta loppuun. Hoidamme asuntokauppoja Costa del sol alueella. Yhteydenotto: henrik.petterson@intro-law.com INTRO Law Marbella
0 Comments
Espanjassa kiinteistökaupoissa on suositeltavaa ottaa juristi avuksi, sillä se on hyvin erilainen prosessi kuin mihin Suomessa ollaan totuttu.
Kun juristit tarkistavat rasitteet, velat ja avustaa sopimuksissa sekä viranomaisasioissa voi asiakas säästyä monelta huolelta ja tulevaisuuden ongelmalta kiinteistöön liittyen. Olemme valvoneet käytettyjen asuntojen sekä uudiskohteiden kiinteistökauppoja Málagasta - Manilván. Valvontaan sisältyy kohteesta riippuen, muun muassa seuraavat asiat: - NIE - Pankkitilin avaaminen - Rahanpesusäädösten mukaiset menettelyt - Sopimusten valvonta - Valvoa, että kiinteistöstä julkaistut tiedot koskien sen ominaisuuksia pitävät paikkansa. - Tarkistaa kiinteistörekisteri ja rakennusluvat - Uudiskohteet: Tarkistaa, onko rakennusmääräyslain edellyttämät takuut ilmoitettu: 1/ Vakuutus mahdollisten vahinkojen varalta, jotka johtuvat puutteista ja rakennusvirheistä 2/ Vakuutustodistus tai pankkitakaus koskien rakennusaikaisia maksuja ja niiden palautusta erikoistilanteissa tai mikäli rakennus ei valmistu ajoissa. - Osallistua kauppakirjan allekirjoittamiseen notaarissa joko valtakirjalla tai ostajan kanssa. - Käsitellä vero-, notaari- ja kiinteistörekisterimaksuja. - Avustaa vesi, sähkö, jne. sopimuksissa -Avustaa kiinteistön rekisteröinnissä Uudiskohdetta ostaessa on oltava tarkkana. Asuntokauppaa valvomaan kannattaa valita paikallinen asianajaja (Abogado).
Meillä on kokemusta sekä käytettyjen ja uusien asuntojen ostoprosessista ja olemme vuosien saatossa osallistuneet useisiin eri asuntokauppaan liittyviin tapauksiin Costa del Solissa. Kun on kyse uuden asunnon tai rakennusvaiheessa olevan asunnon hankinnasta kattavat palvelumme suomalaisille asiakkaille lähtökohtaisesti seuraavat toimenpiteet: • NIE numeron anomus • Ei-residentin pankkitilin avaaminen • Valvoa kohteen myyjän kanssa tehtävää sopimusta • Tarkistaa vastaako kohteen markkinointitiedoissa esitetyt ominaisuudet ja materiaalit todellisuutta Seuraavat kaksi osiota tarkistetaan myöhemmin, ettei niissä ole rikkomuksia, viivästyksiä tai loukkaavia lausekkeita • Tarkistaa tilanne kiinteistörekisteristä ja rakennuslupaa koskien • Tarkistaa, ovatko rakennuslain edellyttämät takeet kunnossa. Kaksi asiaa on erittäin tärkeää liittyen rakennuslain takeisiin (art. 20:een): 1) Myyjällä oltava vakuutus piilevien vikojen ja rakennusvirheiden aiheuttamia mahdollisia vahinkoja vastaan 2) Kohteen myyjän on annettava vakuutustodistus tai pankkitakaus, joka takaa rakennusvaiheen aikana maksamiensa summien palautuksen veroineen ja korkoineen, jos rakennustyöt eivät ala suunnitellussa ajassa tai ei valmistu sopimuksessa määrätyn määräajan sisällä. • Osallistua julkisen kauppakirjan allekirjoittamiseen notaarissa joko valtakirjalla tai ostajan kanssa (jos ostaja haluaa tulla henkilökohtaisesti mukaan). Toimen yhteydessä varmistetaan, että kauppakirja on asiakkaan edun mukainen. • Käsitellä verojen, notaarimaksujen ja kiinteistörekisteriin rekisteröitymiseen liittyviä maksuja. • Toimitussopimusten rekisteröinti (vesi, sähkö jne.) Tiesitkö, että mikäli olet nostanut Espanjalaisen asuntolainan ennen vuotta 2019, sinulla on oikeus anoa pankilta takaisin siitä koituneet kulut sekä maksamasi laittomat korot.
Asuntolainaan liittyviä kuluja, joita voi hakea ehtojen täyttyessä joko kokonaan tai osittain takaisin ovat muun muassa: • Notaarikulut • Kiinteistörekisterin kulut • Arviointikustannukset, sekä • Asiointipalkkiot Lisäksi voit vaatia takaisin aiheettomat korot mikäli lainassa niitä olisi sovellettu. Tavallisesti takaisinmaksetut kulut ovat olleet riippuen asuntolainan suuruudesta 2200 – 9000 euroa. Ota yhteyttä, niin voimme kartoittaa tilanteesi ja anoa takaisin aiheettomat kulut: henrik.petterson@intro-law.com Kun muutat Suomesta Espanjaan on monta asiaa, joita tulee ottaa huomioon verojen suhteen.
Lailliseen verosuunnitteluun kannattaa käyttää veroasiantuntijaa. Alla muutama käytännön asia liittyen verotukseen, joka luonnollisen henkilön tulee aina tehdä Suomen päässä. 1/ Osoitteenmuutos Digi- ja väestörekisteriin, viimeistään viikon kuluessa muutosta. 2/ Suositeltavaa on myös ilmoittaa suoraan Verohallinnolle muutosta ja huolehtia seuraavista asioista:
Muista myös selvittää verovelvollisuudet Espanjassa ja toimittaa mahdolliset ilmoitukset kussakin maassa. henrik.petterson@intro-law.com Henkilö, joka saa tuloja muusta maasta kuin asuinmaastaan, saattaa olla verovelvollinen molemmissa maissa.
Jotta veroa ei tässä tapauksessa, joutuisi maksamaan kahteen kertaan samasta tulosta, maat ovat solmineet keskenään erilaisia verosopimuksia. Verosopimuksissa sovitaan, millä maalla on kussakin tilanteessa verotusoikeus tuloon ja miten kaksinkertainen verotus siinä tapauksessa poistetaan. Henkilöitä koskevia verosopimuksia voi olla sekä tuloverotuksessa kuin myös perintö- ja lahjaverotuksessa. Tuloverosopimuksia on solmittu Suomen ja 70 eri valtion kanssa. Verosopimukset perustuvat yleisesti OECD:n malliverosopimukseen. Yksittäisissä verosopimuksissa on kuitenkin eroja ja ne voivat poiketa mallisopimuksesta huomattavastikin. Kaksinkertainen verotus poistetaan yleensä hyvitysmenetelmällä. Mutta myös vapautusmenetelmää sovelletaan tiettyihin verolajeihin. Avustamme verosopimusten tulkinnassa, josta erikoisosaamista Suomi-Espanja verosopimuksessa. Onko sinulla maksamattomia saatavia, oletko lainannut toiselle rahaa, eikä takaisinmaksua ole kuulunut? Etkä tiedä kuinka
periä velkaa Espanjassa? Tässä postauksessa, kerromme kuinka meidän kautta velka peritään oikeudellisesti viidessä eri vaiheessa. Vaihe 1: Toimita meille kaikki tiedot ja asiakirjat, laskut, viestit jotka sinulla on velallisesta ja saatavasta. Juristimme katsovat asian läpi ja päättävät perintäprosessista. Mitä jos sinulla ei ole mitään kirjallisena tai tarkkoja tietoja velallisesta? Mikäli et ole laskuttanut, tai velkaa ei ole kirjattu mitenkä, on perintäprosessi tässä esitettyä monimutkaisempi ja monivaiheisempi. Vaihe 2: Kun lakimiehemme ovat tutustuneet asiaan, otamme yhteyttä velalliseen puhelimitse tai lähetämme kirjatun kirjeen (burofax), jossa vaadimme maksua ja ilmoitamme seuraavasta vaiheesta, joka on perintä tuomioistuimissa mikäli maksua ei makseta tietyssä ajassa tai vahvistetun maksusuunnitelman mukaisesti. Vaihe 3: Mikäli maksua ei saada perittyä ilman tuomioistuimia, voimme selvittää velallisen maksukyvyn ennen haasteen lähettämistä. Vaihe 4: Joissain tapauksissa voidaan aloittaa virallinen sovittelu ennen varsinaista oikeudenkäyntiä, jossa sovitaan tarkasti takaisinmaksuist. Mikäli takaisinmaksuista ei pidetä kiinni voidaan opimus viedä myöhemmin oikeusteitse perittäväksi. Yleensä siirrytään suoraan vaiheeseen 5 eli haasteeseen ja oikeudenkäyntiin. Vaihe 5: Haasteen jättäminen ja oikeusistunto. Haasteen ja tuomioistuimen valinta määräytyy eri kriteerien pohjalta, kuten perittävän summan suuruudesta ja sen tyypistä. Joissakin tapauksissa haasteita ja oikeudenkäyntejä tulee useampi, riippuen siitä minkälaisista veloista ja tilanteesta on kyse. Jos aiot vuokrata asuntoasi, on tietenkin tärkeää, että valitset luotettavan vuokralaisen. Lisäksi on tärkeää, että itse vuokrasopimus on selkeä ja ilman ristiriitoja. Viime aikoina vuokrasopimuksia sääteleviin normeihin on tullut muutoksia, joten on erityisen tärkeää varmistaa, että sopimus laaditaan voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti.
Vuokrasopimuksia on erilaisia ja on tarkoin valittava sopimus sen mukaisesti, mikä vuokrasuhde on kyseessä. Esim. lakipykälät johon viitataan vuokrasopimuksessa, joissa kohteena vakituinen asunto, on eri kuin sille jossa vuokrataan loma-asuntoa. Huomioitavaa on myös, että vuokrasuhteen kestoon on useita pakottavia lakipykäliä. Esimerkiksi, mikäli kyseessä on asunto jota vuokrataan vakituiseen käyttöön voi sopimuksen kestoksi kirjata 6 kk eteenpäin, otetaan vaikkapa esimerkiksi yleinen yhden vuoden vuokrasopimus; tässä tapauksessa vuokralaisella on kuitenkin oikeus jatkaa sopimussuhdetta viiteen vuoteen saakka. Tämä tulee monelle omistajalle yllätyksenä, kun on aikomus palata Espanjan asunnolleen, eikä vuokrasopimusta saada päätettyä ilman pätevää syytä. Asuntoa vuokratessa sopimus tulisi sisältää ainakin seuraavat seikat:
Vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen ei sinänsä vaadita mitään erityisiä asiakirjatodisteita, vaikka onkin tavallista, että vuokranantaja pyytää vuokralaiselta palkkatositteita tms. varmistuakseen tuloista. Vuokranantajan tulee puolestaan antaa vuokralaiselle lainmukainen energiatodistus. On myös suotavaa varmistaa henkilöllisyys ja kirjata mahdollisia kiistoja varten. Käytännössä vuokralainen myös antaa vakuuden vuokranantajalle kun sopimus solmitaan. Vuokranantajan tulee säilyttää kyseinen vakuus ja palauttaa se sopimuksen päätyttyä, mikäli kaikki kunnossa luovutushetkellä. Riitojen välttämiseksi on vuokrasopimuksen yhteydessä suositeltavaa tehdä ja kirjata sekä inventaario että kuntotarkastus. Vuokrasopimusta allekirjoitetaan 2 samanlaista kappaletta, joista yksi vuokranantajalle ja toinen vuokralaiselle.Varsinkin vuokralaisen edunmukaista on lisäksi rekisteröidä vuokrasopimus. Toimeksiannosta tarjoamme seikkaperäiset tiedot ja räätälöidyt vuokrasopimukset Espanjassa. EU kansalainen voi oleskella Espanjassa kolmen kuukauden ajan, jonka jälkeen on annottava ns. "oleskelulupa". EU tai ETA alueen ulkopuolelta tulevilta vaaditaan aina viisumi. Espanjassa tämä oleskelulupa kulkee yleisesti nimellä "residencia" tai certificado de registro de ciudadano de la UE kun viitataan ainoastaan EU kansalaisiin.
Residencia ei ole sama asia kuin NIE, joka on ulkomaalaisen henkilön tunnistenumero, vaikkakin NIE voi olla ensimmäinen vaihe residencian hakuprosessissa. Residenciaa voi hakea monella eri perusteella, kuten:
Yleinen ongelma vuokranantajille Espanjassa, ovat vuokralaiset jotka eivät maksa vuokraa, eivätkä myöskään ole valmiita luopumaan asunnosta. Mitä tehdä tällaisessa tilanteessa?
Ensin kannattaa yrittää neuvotella vuokralaisen kanssa ja lähettää maksuvaatimus, lakimiehen avulla voi lähettää myös virallisen kirjatun vaatimuksen. Jos vuokralainen on valmis maksamaan, voit yrittää allekirjoittaa maksusuunnitelman (riippuen siitä, luottaako vuokralaiseen), jossa vuokralaisen on maksettava vuokrat tietyllä ajanjaksolla. Jos vuokralainen ei maksa tietyssä ajassa, hänen on myös annettava avaimet takaisin ja hänelle ilmoitetaan, että omistaja ryhtyy oikeustoimiin saatavien suhteen ja hakee vuokralaiselle häätöä. Yleinen tapa periä maksamattomat vuokrat on erityinen prosessi, nimeltään "proceso monitorio", jossa häätö ja perintä voidaan käsitellä samanaikaisesti tuomioistuinkäsittelyssä. INTRO ™ juristit voivat auttaa sinua koko prosessin ajan. |
INTRO™International Tax & Law Categories |