EU kansalaisilla on oikeus saada pysyvä oleskelulupa, jos he ovat asuneet maassa laillisesti ja jatkuvasti viiden vuoden ajan. Tämä prosessi antaa heille samantyyppisen aseman kuin Espanjan kansalaisilla, ja he voivat nauttia monista samoista oikeuksista ja eduista, kuten terveydenhuollosta, koulutuksesta ja sosiaaliturvasta.
Kuka voi saada pysyvän oleskeluluvan Espanjassa?

Kuka tahansa EU:n, ETA:n tai Sveitsin jäsenvaltioiden kansalainen, joka täyttää seuraavat vaatimukset, voi hakea pysyvää oleskelulupaa:

• Laillinen ja jatkuva oleskelu: Henkilön on pitänyt asua Espanjassa laillisesti vähintään viiden vuoden ajan. Tämä koskee sekä työntekijöitä että opiskelijoita tai itsenäisiä ammatinharjoittajia, jotka ovat osoittaneet taloudellista vakautta oleskelunsa aikana.
• Oleskeluehdot: Henkilö ei saa olla poissa maasta yli kuutta kuukautta yhtäjaksoisesti eikä yli kymmentä kuukautta yhteensä viiden vuoden aikana. Tämä varmistaa, että oleskelu on ollut jatkuvaa eikä keskeytynyttä. (Tähän kohtaan on liittyy Tribunal Supremo määräämät poikkeukset)
• Taloudellisen vakauden osoittaminen: Vaikka ei ole tarpeen työskennellä koko oleskeluajan, hakijoiden on osoitettava, että heillä on riittävästi varoja elättää itsensä ja mahdolliset perheenjäsenet.
• Väestörekisteröinti: Hakijan täytyy olla rekisteröitynyt väestörekisteriin, mikä todistaa, että hän on asunut Espanjassa.
• Hyväksyttävä käytös: Joissakin tapauksissa viranomaiset voivat pyytää rikosrekisteriotteen varmistaakseen, että hakijalla ei ole rikosrekisteriä Espanjassa tai kotimaassaan.

​
Miten pysyvä oleskelulupa haetaan Espanjassa?

Pysyvä oleskelulupa haetaan ulkomaalaisvirastolta tai vastaavalta poliisilaitokselta. Prosessi sisältää useiden asiakirjojen toimittamisen, kuten:

• Voimassa olevan passin tai henkilötodistuksen.
• Väestörekisteröintitodistuksen, joka todistaa oleskelun.
• Taloudellisia todisteita, kuten työsopimuksia, verotustietoja tai pankkitilitietoja.
• Mahdollisesti lisäasiakirjoja, jotka voidaan pyytää tapauskohtaisesti.

Kun hakemus on hyväksytty, hakija saa pitkän oleskeluluvan rekisteröintitodistuksen, joka myöntää pysyvän oleskeluoikeuden.
Pysyvän oleskeluluvan edut Espanjassa
​
Pysyvä oleskelulupa Espanjassa myöntää oikeuksia, jotka ovat samankaltaisia kuin Espanjan kansalaisilla, kuten:

• Oikeus asua ja työskennellä missä tahansa Espanjassa ja monissa tapauksissa myös muissa EU-maissa.
• Pääsy terveydenhuoltoon, koulutukseen ja sosiaaliturvaan.
• Oikeus perheenyhdistämiseen, mikä mahdollistaa läheisten perheenjäsenten tuomisen tiettyjen ehtojen täyttyessä.

​Yleensä asuntokauppa alkaa kevyellä varaussopimuksella, jossa sovitaan varausmaksun summasta. Tämän jälkeen sovitaan kaupoista tarkemmalla ja sitovammalla arras sopimuksella, jossa yleisesti taloudelliset menetykset ovat suurempia mikäli kaupat eivät synny jommankumman osapuolen takia.
On myös yleistä jättää jommankumman sopimuksista pois tai yhdistää ne.
​
Alla yleiskuvaus Espanjalaisesta arrassopimuksesta

Varausmaksusopimus (espanjaksi contrato de arras) on eräänlainen aiesopimus, jossa ostaja maksaa myyjälle tietyn summan rahaa (arras), osoittaen sitoutumisensa asunnon ostamiseen. Tämä sopimus toimii molempien osapuolten sitoumuksena kaupan toteuttamiseen sovituin ehdoin.
Varausmaksusopimus voi vaihdella tapauksen mukaan. Kuitenkin Espanjassa tunnetaan kolmea päätyyppiä:

• Arras confirmatorias
• Arras penales
• Arras penitenciales

 
Yleisin vaihtoehto on sopia, että mikäli ostaja peruu sopimuksen, hän menettää maksamansa varausmaksun. Jos myyjä peruu sopimuksen, hän palauttaa kaksinkertaisesti varausmaksun ostajalle.

Arras sopimus sisältää ainakin seuraavat tiedot

• Osapuolet
• Myytävän kiinteistön kuvaus
• Kauppahinta
• Varausmaksu
• Määrä, jonka ostaja maksaa myyjälle varausmaksuna. Tämä summa on yleensä prosenttiosuus kokonaishinnasta (yleensä 5–10 %).
• Arraksen tyyppi
• Kaupan viimeistelyaika
• Sovittu ajankohta, jolloin lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan
• Sopimusrikkomiseen liittyvät ehdot
• Päivämäärä ja allekirjoitukset

Milloin arrasopimus allekirjoitetaan?

Varausmaksusopimus allekirjoitetaan yleensä asuntokaupan alkuvaiheessa, sen jälkeen kun ostaja on tarkastanut asunnon ja osapuolet ovat sopineet hinnasta ja perusehdoista. Sopimus allekirjoitetaan yleensä 1–2 kuukautta ennen kauppakirjan lopullista allekirjoittamista notaarin edessä.

Miksi arrassopimus on tärkeä?

Oikeudellinen turva: Arras on tärkeä vaihe, koska se varmistaa osapuolten sitoutumisen kaupantekoon ja antaa oikeudellisen suojan kummallekin osapuolelle.

Varmistaa sopimuksen täyttämisen: Varausmaksut toimivat kannustimena, joka auttaa osapuolia kunnioittamaan sovittuja ehtoja ja suorittamaan sopimuksen.

Helpottaa kaupantekoa: Varausmaksusopimus vahvistaa osapuolten aikomuksen jatkaa kauppaa, mikä helpottaa lopullisen sopimuksen laatimista.
 

Ennen kuin voidaan vastata tähän kysymykseen, on tärkeää ymmärtää, mitä escritura tarkoittaa. Se on notaarin myöntämä julkinen asiakirja, joka tuo oikeusvarmuutta espanjalaisessa lainsäädännössä.
​
Vaikka escritura ei ole pakollinen asuntokaupoissa, se on silti erittäin suositeltavaa. Yksityinen sopimus ei tarjoa samaa oikeusvarmuutta kuin notaarin edessä tehty julkinen asiakirja. Notaarin rooli virkamiehenä takaa, että asiakirja on laillinen, muuttumaton ja turvallinen. Lisäksi notaarin tarjoama puolueeton neuvonta lisää sopimuspuolten oikeusvarmuutta.

Escritura takaa, että molemmat osapuolet ovat suostuneet asunnon myyntiin ja että he ilmaisevat halukkuutensa noudattaa allekirjoittamiaan sopimuksia. Se on myös edellytys kiinteistön rekisteröimiselle kiinteistörekisteriin. Sopimusrikkomustapauksessa vain escritura (ei yksityinen asiakirja) voi tuottaa toimeenpanovaikutuksia, eli sen avulla voidaan välttää oikeudenkäynnit.
​
Lisäksi escritura merkitsee sitä, että asunto katsotaan virallisesti luovutetuksi uudelle omistajalle.

Kun ostat asunnon Espanjassa, sinun on otettava huomioon useita veroja ja kustannuksia, jotka liittyvät kauppaan. Tässä ovat yleisimmät:

1. Varainsiirtovero (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP):

• Mikä se on?: Tämä vero maksetaan, kun ostat käytetyn asunnon.
• Paljonko maksetaan?: Veroprosentti vaihtelee itsehallintoalueen mukaan, mutta se on yleensä 6–10 % kaupantekohinnasta (tai korkeamman kiinteistön arvon mukaan, jos se on suurempi).
• Milloin maksetaan?: Veron maksaminen on suoritettava 30 arkipäivän kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

2. ALV (Arvonlisävero, IVA):

• Mikä se on?: Jos ostat uuden asunnon, sovelletaan ALV:ia ITP:n sijaan.
• Paljonko maksetaan?: Uusien asuntojen veroprosentti on yleensä 10 % kauppahinnasta. Jos ostat suojeltua kohdetta (VPO), veroprosentti voi olla 4 %.
• Milloin maksetaan?: ALV maksetaan kaupanteon yhteydessä.

3. Leimavero (Actos Jurídicos Documentados, AJD):

• Mikä se on?: Tätät vero sovelletaan, kun allekirjoitat kauppakirjan, olipa kyseessä käytetty tai uusi asunto.
• Paljonko maksetaan?: Veroprosentti vaihtelee itsehallintoalueen mukaan, mutta se on yleensä 0,5 % – 1,5 % kaupantekohinnasta tai kauppakirjassa ilmoitetusta arvosta.
• Milloin maksetaan?: Tämä maksetaan kaupanteon yhteydessä.

4. Notaarin kulut:

• Mitä ne ovat?: Nämä ovat maksuja, jotka liittyvät kaupanteon ja kauppakirjan allekirjoittamiseen notaarin edessä.
• Paljonko maksetaan?: Notaarin kulut riippuvat asunnon hinnasta ja sopimuksen monimutkaisuudesta. Ne voivat vaihdella 300–1000 euron välillä.

5. Kiinteistön rekisteröintikulut:

• Mitä ne ovat?: Nämä kulut syntyvät, kun rekisteröit asunnon kiinteistön rekisteriin, mikä antaa sinulle laillisen omistusoikeuden.
• Paljonko maksetaan?: Rekisteröintikulut vaihtelevat asunnon hinnan ja rekisteröitävien sivujen määrän mukaan, mutta ne ovat yleensä 100–1000 euroa.

6. Arviointi (jos tarvitset rahoitusta):

• Mikä se on?: Jos otat asuntolainan, pankki vaatii yleensä asunnon arvioinnin.
• Paljonko maksetaan?: Arviointikulut vaihtelevat 150 ja 500 euron välillä asunnon arvon mukaan.

7. Paikallinen voittovero (Plusvalía Municipal):

• Mikä se on?: Tämä on kunnallinen vero, joka koskee maan arvonnousua edellisen omistuksen jälkeen (jos kyseessä on käytetty asunto).
• Kuka maksaa?: Yleensä veron maksaa myyjä, mutta joissain tapauksissa on sovittavissa, että sen maksaa ostaja.
• Paljonko maksetaan?: Veroprosentti vaihtelee kunnittain ja se riippuu viimeisen kaupan ajasta sekä kiinteistön arvosta.

On tärkeää tarkistaa tarkat tiedot omassa itsehallintoalueessa sekä notaarin tai lakimiehen kautta, koska tietyt veroprosentit ja kulut voivat vaihdella merkittävästi.
​
Asianajajan palkkiot vaihtelevat yleensä noin 1-3% riippuen asunnon hinnasta. Välittäjien palkkiot ovat yleensä yhteensä 5%, toki vaihteluita näissäkin on ja siinä kuka palkkion maksaa taikka maksetaanko puoliksi. Mikäli lisäksi haluaa gestorian hoitamaan paperihommia on tälle kulu yleensä noin 300-1000 euroa.

Huom.! Verot voivat muuttua hyvin lyhyelläkin ajalla.

Mikä NIE on?

NIE on henkilökohtainen, ainutlaatuinen ja yksinoikeudellinen numero, joka myönnetään ulkomaalaisille, jotka taloudellisista, ammatillisista tai sosiaalisista syistä harjoittavat Espanjaan liittyvää toimintaa ja tarvitsevat tunnistautumista tässä maassa.

NIE:llä voit tunnistautua Espanjan viranomaisten edessä, mutta se ei oikeuta oleskelemaan Espanjassa eikä todista asuinpaikkaa siellä.

Ulkomaalaiset, jotka haluavat asettua pysyvästi Espanjassa, saattavat tarvita oleskeluluvan. Euroopan unionin kansalaiset, kun he asettuvat Espanjaan, on rekisteröitävä Espanjan keskiseen ulkomaalaisrekisteriin.

Hakuprosessi

NIE voi hakea suoraan Espanjassa tai hakijan asuinmaan konsulaatissa. Hakemus voidaan tehdä henkilökohtaisesti tai valtuutetun edustajan kautta. Hakijan tai hänen edustajansa fyysinen läsnäolo on pakollinen kaikissa tapauksissa.

Tarvittavat asiakirjat NIE
​

• NIE hakemus ja maksettu leimaverolomake: Hakemuksessa tulee ilmoittaa taloudelliset, ammatilliset tai sosiaaliset syyt, jotka oikeuttavat NIE-hakemuksen. Viranomaiset saattavat vaatia todistuksen ilmoitetulle syylle.
• Hakijan voimassa oleva passi alkuperäisenä (Poikkeuksellisesti voidaan hyväksyä henkilökortti)

Mikäli haetaan valtuutetun edustajan kautta tarvitaan lisäksi muun muassa valtuutus ja viralliset kopiot hakijan tunnistautumiseen liittyvistä dokumenteista. Joissakin tapauksissa viranomainen voi myös vaatia hakijan henkilökohtaista tunnistautumista poliisilla.

Asiakirjojen käsittely ja toimitusaika

NIE myönnetään Espanjan maahanmuutto- ja rajaviranomaiselta, joka toimii Espanjan poliisin pääosaston alaisuudessa. NIE myönnetään normaalisti kolmessa-neljässä viikossa, mutta tämä aikaraja voi pidentyä viranomaisista riippumattomista syistä.
 

​Mikä on CUE Euroopan Unionin kansalaisen rekisteröintitodistus, puhekielessä residencia tai oleskelulupa ?
Se on todistus, joka osoittaa, että jonkin Euroopan unionin jäsenvaltion kansalainen on asettunut asumaan Espanjaan. Tärkeää on huomata, että kyseessä ei ole erilllinen henkilötodistus, vaan se on voimassa yhdessä passin kanssa.
Milloin minun tulee hakea kyseistä oleskelulupaa?
Kaikkien Euroopan unionin passilla matkustavien (tai taloussopimuksen piiriin kuuluvien) henkilöiden, jotka aikovat oleskella Espanjassa yli kolme kuukautta, on rekisteröidyttävä ulkomaalaisten keskusrekisteriin. Rekisteröitymisen jälkeen he saavat "CUE-todistuksen".
Mistä haen kyseistä CUE oleskelulupaa?
Se haetaan ulkomaalaisviraston toimistoista asuinmaakunnassasi tai poliisilaitokselta samassa maakunnassa.
Kuinka varaan ajan Euroopan unionin todistuksen (CUE) hakemista varten?
Voit varata ajan sähköisesti ministeriön verkkosivustolta.
Pitääkö minun mennä henkilökohtaisesti hakemaan Euroopan unionin todistusta (CUE)?
Pääsääntöisesti menettely on henkilökohtainen, ja vaatii tunnistautumisen ulkomaalaisvirastossa tai poliisilla.
Kuinka kauan todistuksen saaminen kestää?
Jos virkamies vahvistaa, että kaikki asiakirjat ovat kunnossa, todistus annetaan välittömästi, samassa tilaisuudessa.
Mitä liitteitä tarvitaan Euroopan unionin todistuksen (CUE) saamiseksi?
Tarvittavat asiakirjat vaihtelevat hakijan tilanteesta riippuen, yleisesti vaaditaan seuraavat liitteet hakemukseen:

• Virallinen hakemuslomake, johon ilmoitetaan muun muassa Espanjaan jäämisen kesto sekä maahantulopäivä.
• Leimaverokaavake, kyseinen vero tulee olla maksettu ja tosite siitä ennen hakemuksen jättämistä.
• Voimassa oleva passi tai henkilötodistus sekä asiakirjat, jotka osoittavat vaadittujen ehtojen täyttymisen asetuksen 7 (Real Decreto 240/2007) mukaisesti. Jos asiakirja on vanhentunut, tulee liittää mukaan kopio siitä sekä uusi hakemus.
• Asuinpaikkatodistus (empadronamiento), joka on hankittu äskettäin.
• Riittävät taloudelliset resurssit itsellesi ja perheenjäsenillesi, jotta et tule sosiaalihuollon rasitteeksi Espanjassa oleskelusi aikana. Vaihtoehtoisesti voit toimittaa työsopimuksen.
• Sairausvakuutus, joka kattaa kaikki riskit Espanjassa.
• Jos olet opiskelija, sinun tulee esittää todistus ilmoittautumisesta oppilaitokseen, maksu suoritetusta lukukausimaksusta sekä muut asiakirjat, jotka osoittavat pääsyn oppilaitokseen.
• Muut asiakirjat, jotka osoittavat oleskelusi syyn Espanjassa.

Mitä tapahtuu, jos minulta puuttuu jokin asiakirja todistuksen (CUE) hakemisen yhteydessä?
Yleensä jos jokin asiakirja puuttuu hakemuksen jättämishetkellä, viranomainen pyytää toimittamaan puuttuvan asiakirjan kymmenen päivän kuluessa.

Asuntokauppaprosessi Espanjassa on Suomen prosessiin verrattuna monivaiheinen ja byrokraattinen.
Prosessiin vaikutta myös se onko kyse käytetystä asunnosta tai uudiskohteesta. Karkeasti käytetyn asunnon asuntokauppaprosessin juridinen osuus koostuu seuraavista vaiheista:
​

• Kohteen tietojen tarkistaminen ja varausmaksu / arras sopimussakot
• Dokumentaation kerääminen ja tarkistaminen lainhuudatusta varten
• Kauppakirja ja lainhuudatus notaarilla
• Verojen maksu ja rekisteröinti

Kun kyseessä on ulkomainen ostaja, haetaan ostajalle, mikäli luonnollinen henkilö NIE ja mikäli juridinen henkilö haetaan vastaavasti NIF, joka toimii ulkomaisen henkilön tunnistenumerona. Numerolla tunnistaudutaan, kun asioidaan Espanjan viranomaisilla. Rahanpesunormien ja toimitussopimusten kannalta on suositeltavaa avata ulkomaiselle henkilölle pankkitili Espanjassa.

Huomattakoon, että periaatteessa lainhuudatus eli escritura notaarilla taikka rekisteröinti ei ole pakollista, mutta hyvin suositeltavaa. Rekisterissä oleva omistaja on virallisesti omistaja ennen muita. Espanjassa on tapauksia, joissa asunto on myyty useaan otteeseen yksityisillä sopimuksilla, joten rekisteröinti tuo oikealle omistajalle turvaa.

Asuntokauppaprossin aikana juristi voi avustaa dokumenttien hankinnassa ja tarkastamisessa, sekä pankkitilin avaamisessa ja valvoo asiakkaan etuja sopimuksissa ja lainhuudatuksessa, sekä koko prosessin aikana. Mikäli asiakas ei itse osallistu lainhuudatukseen voi juristi hoitaa kaupantekomaksun asiakkaan puolesta shekillä. Juristille on annettava notaarin vahvistama valtakirja, jotta pystyisi ajamaan asioita alusta loppuun.

Hoidamme asuntokauppoja Costa del sol alueella.
Yhteydenotto: [email protected]

INTRO Law Marbella

​Espanjassa kiinteistökaupoissa on suositeltavaa ottaa juristi avuksi, sillä se on hyvin erilainen prosessi kuin mihin Suomessa ollaan totuttu. 

Kun juristit tarkistavat rasitteet, velat ja avustaa sopimuksissa sekä viranomaisasioissa voi asiakas säästyä monelta huolelta  ja tulevaisuuden ongelmalta kiinteistöön liittyen. 
​ 
Olemme valvoneet käytettyjen asuntojen sekä uudiskohteiden kiinteistökauppoja Málagasta - Manilván.

Valvontaan sisältyy kohteesta riippuen, muun muassa seuraavat asiat: 
​
- NIE 
- Pankkitilin avaaminen
- Rahanpesusäädösten mukaiset menettelyt
- Sopimusten valvonta
- Valvoa, että kiinteistöstä julkaistut tiedot koskien sen ominaisuuksia pitävät paikkansa.
- Tarkistaa kiinteistörekisteri ja rakennusluvat
- Uudiskohteet:
Tarkistaa, onko rakennusmääräyslain edellyttämät takuut ilmoitettu:
   1/ Vakuutus mahdollisten vahinkojen varalta, jotka johtuvat puutteista ja rakennusvirheistä
   2/ Vakuutustodistus tai pankkitakaus koskien rakennusaikaisia maksuja ja niiden palautusta erikoistilanteissa
tai mikäli rakennus ei valmistu ajoissa.
- Osallistua kauppakirjan allekirjoittamiseen notaarissa joko valtakirjalla tai ostajan kanssa.
- Käsitellä vero-, notaari- ja kiinteistörekisterimaksuja.
- Avustaa vesi, sähkö, jne. sopimuksissa
-Avustaa kiinteistön rekisteröinnissä

Uudiskohdetta ostaessa on oltava tarkkana. Asuntokauppaa valvomaan kannattaa valita paikallinen asianajaja (Abogado).

Meillä on kokemusta sekä käytettyjen ja uusien asuntojen ostoprosessista ja olemme vuosien saatossa osallistuneet useisiin eri asuntokauppaan liittyviin tapauksiin Costa del Solissa.

Kun on kyse uuden asunnon tai rakennusvaiheessa olevan asunnon hankinnasta kattavat palvelumme suomalaisille asiakkaille lähtökohtaisesti seuraavat toimenpiteet:

• NIE numeron anomus
• Ei-residentin pankkitilin avaaminen
• Valvoa kohteen myyjän kanssa tehtävää sopimusta
• Tarkistaa vastaako kohteen markkinointitiedoissa esitetyt ominaisuudet ja materiaalit todellisuutta
Seuraavat kaksi osiota tarkistetaan myöhemmin, ettei niissä ole rikkomuksia, viivästyksiä tai loukkaavia lausekkeita
• Tarkistaa tilanne kiinteistörekisteristä ja rakennuslupaa koskien
• Tarkistaa, ovatko rakennuslain edellyttämät takeet kunnossa.

Kaksi asiaa on erittäin tärkeää liittyen rakennuslain takeisiin (art. 20:een):
    1) Myyjällä oltava vakuutus piilevien vikojen ja rakennusvirheiden aiheuttamia mahdollisia vahinkoja vastaan 
    2) Kohteen myyjän on annettava vakuutustodistus tai pankkitakaus, joka takaa rakennusvaiheen aikana maksamiensa summien palautuksen veroineen ja korkoineen, jos rakennustyöt eivät ala suunnitellussa ajassa tai ei valmistu sopimuksessa määrätyn määräajan sisällä.
​
• Osallistua julkisen kauppakirjan allekirjoittamiseen notaarissa joko valtakirjalla tai ostajan kanssa (jos ostaja haluaa tulla henkilökohtaisesti mukaan).  Toimen yhteydessä varmistetaan, että kauppakirja on asiakkaan edun mukainen.
• Käsitellä verojen, notaarimaksujen ja kiinteistörekisteriin rekisteröitymiseen liittyviä maksuja.
• Toimitussopimusten rekisteröinti (vesi, sähkö jne.) 

Tiesitkö, että mikäli olet nostanut Espanjalaisen asuntolainan ennen vuotta 2019, sinulla on oikeus anoa pankilta takaisin siitä koituneet kulut sekä maksamasi laittomat korot.

Asuntolainaan liittyviä kuluja, joita voi hakea ehtojen täyttyessä joko kokonaan tai osittain takaisin ovat muun muassa: 

• Notaarikulut
• Kiinteistörekisterin kulut
• Arviointikustannukset, sekä
• Asiointipalkkiot

Lisäksi voit vaatia takaisin aiheettomat korot mikäli lainassa niitä olisi sovellettu.

Tavallisesti takaisinmaksetut kulut ovat olleet riippuen asuntolainan suuruudesta 2200 – 9000 euroa. 
​
Ota yhteyttä, niin voimme kartoittaa tilanteesi ja anoa takaisin aiheettomat kulut: [email protected]